|
|
|
||
1) Wanneer ben ik in
onderhandeling? 2) Mag een makelaar doorgaan
met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt? 3) Kan de verkoper de
vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen? 4) Wanneer komt de koop tot
stand? 5) Word ik koper als ik de
vraagprijs bied? 7) Mag een makelaar tijdens de
onderhandeling het systeem van de verkoop wijzigen? 8) De makelaar vraagt een
belachelijke hoge prijs voor een woning. Mag dat? 10) Heb ik voorkeursrechten bij
een eerste bezichtiging? 11) Zit de makelaarscourtage in
de 'kosten koper'? |
|
||
|
|||
|
U kunt niet afdwingen dat u in
onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op
uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende
makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U
bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw
bod met de verkoper zal overleggen. 2) Mag
een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt? Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft
namelijk nog niet tot een verkoop te leiden. Bovendien kan het zijn dat de
verkoper graag wil weten of er meer belangstelling is. Overigens mag ook met
meer dan één gegadigde tegelijk worden onderhandeld. Een NVM-Mmakelaar moet
dit wel duidelijk melden. Vaak zal de verkopende NVM-makelaar aan
belangstellenden vertellen dat een pand, zoals dat heet, ‘onder bod’ is. Als
belangstellende mag u dan wel een bod uitbrengen, maar de makelaar mag dan pas
met u in onderhandeling treden als de onderhandeling met de eerste
geïnteresseerde beëindigd is. De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de
hoogte van biedingen. Dit zou namelijk overbieden kunnen uitlokken. |
|
||
|
3) Kan
de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen? |
|
||
|
Het antwoord is ja. Als de vraagprijs
alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod, dan kan de verkoper ook
besluiten de vraagprijs te verlagen of verhogen. Tijdens de onderhandeling doen
partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkopende partij een bod
aanvaardt, dan is er sprake van een koop. Als de verkoper een tegenbod doet,
kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen. Andersom kan
dat ook. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod
dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van
de verkopende partij. Dus ook als de partijen "naar elkaar
toekomen" in het biedingenproces kan de verkoper ineens besluiten om toch
zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen. |
|
||
|
|||
|
Als de verkoper en koper het mondeling
eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn
meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan is
er overeenstemming. Voor de rechtsgeldigheid van de overeenkomst moet deze
schriftelijk worden vastgelegd. Na overhandiging van de door beide partijen
ondertekende akte aan de koper begint de volgende dag om 00.00 uur 's morgens
voor de koper een bedenktijd van drie dagen. Meestal wordt er nog een aantal aanvullende afspraken vastgelegd in de
koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een boeteclausule. Dergelijke
aanvullende afspraken gelden pas zodra de koopakte door beide partijen is
getekend en van tevoren mondeling akkoord is bevonden. Een ontbindende
voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten de partijen
het eens zijn. Let op: u krijgt als koper niet automatisch een ontbindende
voorwaarde voor de financiering. Bij uw bod moet u melden dat dit "onder
voorbehoud financiering" is. |
|
||
|
|||
|
Over deze vraag bestaan veel
misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een
vonnis bepaald dat de vraagprijs een uitnodiging is tot het doen van een bod.
Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een
bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of
dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen. |
|
||
|
6) Wanneer
gaat de bedenktijd in en welke gevolgen heeft de Algemene termijnen- wet voor de drie dagentermijn? |
|
||
|
De drie dagentermijn vangt aan op de dag (
0.00 uur) na ontvangst door de koper van de door beide partijen getekende
koopovereenkomst. De ontbindingsverklaring moet de verkoper binnen drie dagen
hebben ontvangen, dus voor 24.00 uur van de laatste dag. Op de drie
dagentermijn is de Algemene termijnenwet van toepassing. Dit betekent dat ten minste twee van de drie dagen geen zaterdag, zondag of
algemeen erkende feestdag mogen zijn. Bovendien geldt dat als de bedenktijd
eindigt op een zaterdag, zondag of feestdag, de termijn wordt verlengd tot de
eerstvolgende werkdag. Een voorbeeld:
Als de laatste dag bijvoorbeeld tweede
Pinksterdag is, dan eindigt de bedenktijd de dag erna, dus op dinsdag. |
|
||
|
|
|
||
|
7) Mag
een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van de verkoop wijzigen? |
|
||
|
Dat mag. Een van de partijen mag de onderhandelingen
beëindigen. Soms
zijn er zoveel
belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is
te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar -
natuurlijk in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandelingen
af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de
eventuele gedane toezeggingen na te komen. De makelaar kiest vervolgens
bijvoorbeeld voor een inschrijvings procedure. Alle bieders hebben dan een
gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen. |
|
||
|
8)
De
makelaar vraagt een belachelijke hoge prijs voor een woning. Mag dat? |
|
||
|
De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn
woning verkoopt in overleg met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over
de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper
belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil
verkopen. Als verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, is er een koop. Soms
besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijke zaken -
roerende zaken bijvoorbeeld - pas te onderhandelen als ze het over de
hoofdzaken eens zijn. In een dergelijk geval kan een rechter bepalen dat de
partijen, nu ze het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken eens zijn,
moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt. |
|
||
|
|||
|
Een optie in juridische zin geeft een
partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een
andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan al wel eens over de
voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week
bedenktijd. Bij de verkoop van een nieuwbouwwoning is zo'n
optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een al bestaande woning
wordt vaak ten onrechte het begrip "optie" gebruikt. Dan heeft het
de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen
aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n toezegging kan bijvoorbeeld
inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te
denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een
andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze
tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijk-heden van de woning. Een optie kunt u
niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een
onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan. |
|
||
|
|||
|
Als ik de eerste ben die
een afspraak maakt voor een bezichtiging, als ik de eerste ben die de woning
bezichtigt of als ik de eerste ben die een bod uitbrengt, moet de makelaar in
deze gevallen dan ook het eerste met mij in onderhandeling gaan? Op
deze 3 vragen is het antwoord nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met
de verkoper de verkoopprocedure. De verkopende makelaar heeft wel de
verplichting u daarover te informeren. Het is verstandig als u serieus
belangstelling heeft de makelaar te vragen wat uw positie is. Dat kan veel
teleurstelling voorkomen. Doet de makelaar u een toezegging, dan dient hij
deze na te komen. |
|
||
|
|||
|
Neen. Voor rekening van de koper komen de
kosten die de overheid "hangt" aan de overdracht van een woning.
Dat is de overdrachtsbelasting (6%) en de kosten van de notaris voor het
opmaken van de leveringsakte en het inschrijven daarvan in de registers. Als
de verkoper een makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen, dan moet hij
ook zelf de makelaar afrekenen voor deze dienst (makelaarscourtage). De
makelaar dient bij de verkoop vooral het belang van de verkoper, dus niet dat
van de koper. Het kan daarom eveneens voor de koper van belang zijn een eigen
makelaar in te schakelen. |
|
||
|
|
|
